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请回答2008:似是故人来

  • 作者:本站
  • 时间:2019-07-25
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简介 2008年,论干支为戊子,属鼠。 在中国历史上,似乎很多逢八的年份都不寻常。 这一年,中国人经历了汶川地震、三聚氰胺奶粉事件、北京奥运会;这一年,全球金融危机愈演愈烈,中国没能

请回答2008:似是故人来

  2008年,论干支为戊子,属鼠。 在中国历史上,似乎很多逢八的年份都不寻常。 这一年,中国人经历了汶川地震、三聚氰胺奶粉事件、北京奥运会;这一年,全球金融危机愈演愈烈,中国没能独善其身。

  从表面上看,中国的这一年是由一系列悲剧和喜剧构成,但更深层次的变化已然在金融周期、人口趋势、技术创新等领域肇始,并在日后的岁月中相互交织,汇聚成强大的“洋流”。 如果说我们的国家是一艘驶往未来的大船,那这“洋流”便是船行的方向,从2008年滚滚而来,并继续流向更远的远方。   我们的叙述,从“金融周期”开始。

这是一个与、金融有关但又不限于此的轮回,十年之间,从起点到顶点,每个人都被裹挟其中。   前奏:王石的“至暗时刻”  即便已经过去了十年,王石依然认为,2008年是他人生中的至暗时刻。

  这一年,王石深陷汶川地震“捐款门”风波,支撑王石乃至万科多年“春风得意”的也遭遇寒流——深圳楼市经过2007年的大幅冲高后回落,一些房主因此“弃房断供”,引发媒体热炒“深圳千亿房贷断供”。

深圳等少数地方楼市的下跌很快辐射到其他城市,引发市场的恐慌和观望。

  在此背景下,王石公开表示楼市面临拐点。 8月,万科在上海、杭州的楼盘开始打折促销。

麻烦随之而来——“拐点论”被当时很多地产开发商大骂“胡说八道”,上海、南京的打折楼盘也引来前期业主的退房纠纷,部分气愤的退房团成员甚至对万科杭州公司进行打砸。

据媒体报道,5月某城市召集开发商开会,但没有请万科,这次会议的内容可以概括为“不许降价、远离万科”。

  显然,王石“得罪”了人。 毕竟,自1998年国务院发布《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》、启动住房制度改革以来,一直上涨的楼市捆绑了很多人的利益,看跌降价自然不讨好。

  不过,2008年的房地产销售确实遭遇了“量价齐跌”,这是自1998年以来首次出现新建住房销售面积下降。 这一年,也成为整个房地产业的“至暗时刻”:如今的首富许家印为了补上恒大的资金缺口,曾远赴香港四处筹资,最终得到彼时的集团主席郑裕彤“援手”;激进拿地的“绿城”不得不靠卖地求生。   关于这次房价下跌的主要原因,可以归结为两点:一是政策收紧。 由于经济过热,2007年下半年央行连续多次加息、提高率,同时也对地产进行了政策调控。

二是受美国次贷危机影响。   与楼市“患难与共”的还有A股。

这一年,当人们满怀信心期待A股“万点不是梦”的时候,上证综指却掉头向下,一度探低至1664点。 从此,在2007年10月创下的6124点高位,成为A股股民永远的追忆——今宵离别后,何日君再来?几年之后,当时执掌的范勇宏回忆道:尽管有“熊市不言底”的股市谚语,亲眼所见、亲身经历时,还是令人目瞪口呆。   在灾难中转向  2008年发生的另外一件事情,则让全世界目瞪口呆。   9月15日,有着158年历史的美国第四大投行雷曼兄弟申请破产,债务高达6130亿美元;同一天,华尔街第三大投行美林证券被收购,收购价格仅为美林股价峰值的三成;业巨头AIG的信用评级被标普下调三个等级。   金融巨头的轰然倒下,让市场措手不及,恐慌的投资者纷纷逃离,持续了一年的美国次贷危机由此演变成了国际金融危机,全球金融市场持续动荡。

  9月15日晚,中国央行紧急宣布下调一年期人民币贷款基准,下调除五大行和以外的存款类金融机构。 随着危机对中国的影响愈加明显,在“保增长”、“保民生”考量下,一系列刺激政策在11月之后被陆续推出来。   中国的政策、房地产政策由此结束了2007年以来的收紧状态,双双转向。

此后的十年间,在大洋彼岸这个古老的东方国度里上演的多少财富故事、人生起伏,都将与此有关。   金融周期的起点  因为,中国由此开启了第一轮金融周期。

  金融周期,说的是一个地产与金融相互抱团、从相爱到相杀的轮回。

由于房地产是的重要抵押品,所以在金融周期的上行周期,一方面,房价上涨带来房贷增加,促使信贷扩张;另一方面,信贷上升带来多余资金寻求出路,而房地产等资产由于增值保值的预期成为首选,资金大幅流进房地产市场,带来房地产价格上升,二者相互促进。

  同理,在金融周期的下行周期,房价与信贷相互作用的结果是,房价下跌,信贷收紧。

实际上,当中国开启第一个金融周期之时,美国正在度过一轮金融周期的顶点,以金融危机的形式。   之所以是第一轮金融周期,知名经济学家彭文生认为,在改革开放的过程中,金融改革比实体部门慢,直到90年代贷款仍然带有很强的行政色彩,90年代末政策主导坏账处理并开启银行改制,大型银行逐步上市,建立了现代企业的公司治理制度,银行贷款的商业性特征才逐步提升。

2008年全球金融危机前,因为外汇占款投放的流动性较多,政策对银行贷款的限制力度较大,所以信贷增速并不快。 全球金融危机后,外汇占款显著下降,同时应对外部冲击的政策刺激了信贷高速增长。

另外,1998年住房制度改革后,住房市场发展起来,信贷和房地产的联系日益紧密。   地产与金融的“盛宴”  很快,人们就感受到了金融周期的威力。

  扛过了“至暗时刻”的王石,在2009年涨薪了,由2008年的万元上升至万元。

万科的销售金额也达到亿元,比2008年增长%。 这背后,是当年房价的大幅上涨——全国平均房价增长率为%,上海达到%。

  又过了一年,万科的销售金额达到1026亿元,成为首家销售金融突破千亿的房企。

在此后的数年里,地产千亿军团不断扩围。 到了2018年,仅前11个月,就有25家房企的销售规模突破千亿元。

与之相伴的是,房地产开发企业年度完成投资额,从2008年的万亿元增长至2017年的万亿元。

  在此期间,虽然政府多次出手对楼市进行调控,但房价总体呈上升趋势,唱空楼市者屡屡被“打脸”,房钥匙成为无数丈母娘的“必杀技”。

究其原因,则是人口红利与劳动力城乡转移相叠加,金融周期上半场扩张的信用又进一步助推了这一趋势。

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